Когда налога нет
Если квартира в собственности дольше минимального срока, налог не платят и декларацию не подают. Срок 3 года — для наследства и дарения от близких родственников, приватизации, ренты и единственного жилья. В остальных случаях — 5 лет. Семьи с двумя и больше детьми освобождены и при меньшем сроке, если выполняют условия п. 2.1 ст. 217.1 НК.
Как считают налог
- Доход — цена из договора, но не меньше 70% кадастровой стоимости.
- Вычет — 1 млн ₽ или документально подтверждённые расходы на покупку, что больше.
- Ставка — 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.
Сроки
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Даже если налог после вычета нулевой, декларацию подать нужно.
Пример 1: купленная квартира, владели 2 года
Квартиру купили за 5 500 000 ₽ и продают за 7 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 8 000 000 ₽, 70% от неё — 5 600 000 ₽, это меньше цены договора, поэтому доход — 7 000 000 ₽.
- Расходы на покупку 5 500 000 ₽ больше вычета 1 млн ₽, берём их.
- База: 7 000 000 − 5 500 000 = 1 500 000 ₽.
- Налог: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽.
Если подождать до 5 лет владения, налога не будет совсем.
Пример 2: подаренная квартира дешевле кадастра
Квартиру подарил отец год назад, по договору её продают за 4 000 000 ₽, кадастровая стоимость 6 500 000 ₽. Доходом считают 70% кадастра — 4 550 000 ₽. Вычет 1 млн ₽, база 3 550 000 ₽. Налог: 2 400 000 × 13% + 1 150 000 × 15% = 484 500 ₽. Через 2 года, когда пройдёт 3 года владения, налог будет 0 ₽.
Как законно уменьшить налог
- Сохраните договор покупки и платёжки: расходы на покупку обычно дают больше, чем вычет 1 млн ₽.
- Проценты по ипотеке на эту квартиру тоже входят в расходы, если по ним не получали вычет.
- Посчитайте, сколько осталось до минимального срока. Срок идёт с даты регистрации права, а для наследства — с даты смерти наследодателя.
- Если в этом же году покупаете другое жильё, имущественный вычет при покупке (до 260 000 ₽) можно зачесть в налог с продажи.